2007年9月，温州东屿电厂在节能减排政策下熄灯谢幕，半个世纪的工业供能史画上句号。十九年后，它以全国儿童友好空间典型经验、国家工业遗产、浙江省科普教育基地的多重身份重新点亮。2026年8月，住建部等三部门联合印发《城市儿童友好空间建设可复制经验清单（第三批）》（建办科函〔2026〕189号），东屿电厂以“盘活存量场地建设研学基地”类别入选全国三十七项典型经验。

一座1957年国家批准建设、1959年一期建成投产的老火电厂，从闲置资产到持续产生现金流的运营载体，靠的不是账面成本，而是地方国企的运营能力。这是一份关于“自我造血”的方法论——城市更新进入存量时代，地方国企的核心能力正从“拿地、建设、移交”转向“识别、改造、运营”。

本文以温州东屿电厂为主案例，横向对照上海、中山、苏州、深圳的实操样本，拆解存量资产自我造血的方法论。

东屿电厂的账本：投入对应的是三维产出

东屿电厂位于温州市鹿城区飞霞南路3号，温瑞塘河畔，是温州第一座兆瓦级火力发电厂。上世纪九十年代初，该厂承担市区八成用电负荷，是几代温州人的工业记忆。2007年关停后，厂区长期闲置，是城市核心区典型的低效资产。

温州市工业与能源集团采取“部分拆除重建+综合改造更新”模式，是温州首例将两种模式融为一体的工业遗存保护类城市有机更新工程。项目按“工业遗存、塘河之星、滨水公园、地景广场”四大板块布局，紧扣“最年轻的消费中心、最时尚的设计中心、最纯粹的能源博物馆”三大功能定位，分期滚动开发：2021年9月一期滨水公园与塘河码头建成投用，2024年5月1日能源博物馆与工业遗存展厅免费开放，2026年上半年二期工程通过竣工验收。

文化赋值的关键：原真性保护下的功能置换

工业遗存改造最常见的误区，是把“文创”等同于刷墙、招商、办市集。真正成立的路径是功能置换：物理外壳保留历史信息，内部功能彻底面向当代需求。

上海杨浦滨江提供了时间跨度最长的验证。5.5公里南段岸线聚集了中国第一座现代化水厂、远东最大火力发电厂等工业遗存。其改造严格遵循“修旧如故，以存其真”：始建于1921年的永安栈房旧址西楼改造为世界技能博物馆，原上海茶厂厂房改造为国家级非遗保护基地、4A级旅游景区“笔墨宫坊”，始建于1920年的毛麻仓库（前身为德商瑞记洋行1895年创办的瑞记纱厂）与明华糖仓经整体修缮后承接高品质艺术展，原烟草公司机修仓库改造为退台错叠的“绿之丘”。2024年，杨浦区正式获评“国家文物保护利用示范区”。

中山市国资委统筹指导中山投控集团旗下香山古城公司，协同石岐街道、市文广旅局推进孙文西路步行街改造，坚持“小单元、渐进式、微改造”，以公有物业示范带动私产协同参与。截至焕新开街，已完成39栋公有物业招商（面积2.90万平方米），招商率超80%，并优选中山文创非遗传承馆、金城饭店主题民宿、思豪大酒店、南成行南洋餐厅等7栋标志性建筑重点打造。

2024年6月，石岐街道启动孙文中路片区改造提升工程，全长约1100米、占地约4.3万平方米（约65亩），已完成沥青摊铺、三线下地、危房解危与广场节点改造，2024年12月全面完工。下一阶段按“一城四关”空间结构构建立体漫行系统，对文书巷、庆隆里、阜峰里等传统里坊实施有机更新，从“一条街”走向“一座城”，本质上是片区级资产的整体打包运营。

运营前置：现金流才是存量资产的定价锚

改造完成只是资产形成的起点，能不能产生现金流，决定这笔投资是资产还是包袱。

昆山城投集团的做法具有直接的可复制性。在森林公园生态活力片区，集团以特许经营、委托管理、合资合作等方式，坚持自营与招商双轮驱动，截至2026年6月片区出租率达100%，累计引入优质商户61家，落地苏州首店1家、昆山首店1家。收入结构清晰：2025年片区资产总收入约600万元，其中自运营板块创收约150万元（观光自行车自营3个月收回成本、智能游览车年收入达90万元）；2026年片区资产总收入已突破676万元，其中“五一”假期接待游客超11万人次、创收超194万元。在更大尺度上，集团持续拓展运营版图，将“城市美好生活运营服务商”战略定位落到具体项目上。

深圳深铁集团把“边角料”做成了标准化产品线。依托轨道交通车辆段与地铁站的闲置空间，深铁打造“深铁睿驰空间”品牌，已覆盖全市6个行政区，累计盘活13处文体场馆、132片专业运动场地。深云文体公园建于地铁7号线深云车辆段盖板之上、占地约8万平方米，改造前上盖空地仅作设备检修通道；一期完成场馆建设后场地从12片增至48片，近5万平方米户外区域衔接塘朗山登山步道，国家女子花剑队、广东省网球队长期驻训，累计接待超12.5万人次。黄木岗运动馆位于黄木岗综合交通枢纽负一层，原为长约120米、宽约28米的通道交汇区域，是全国首个坐落于地铁站内的复合型运动场馆；2024年10月一期亮相，2026年9月16日完成四期扩容，总面积约4000平方米，配置10片羽毛球场、3张桌球台、1片匹克球场及健身房、舞蹈瑜伽房，获评2025年深圳关爱行动“年度市民满意项目”。

制度供给决定盘活速度：从“双信三即”到过渡型利用

同样的资产，在不同制度环境下盘活效率相差数倍。苏州与上海给出了两个方向的答案。

太仓双辰科创谷解决的是低效用地再开发中的规划与审批约束。项目前身为苏州致君万庆药业有限公司用地，5.1公顷土地因企业破产法拍后长期闲置，容积率仅0.52。太仓市双辰科技产业发展有限公司由苏州城投、太仓城投与双凤镇共同出资组建，通过收回土地使用权重新供应实现“腾笼换鸟”，结合详细规划调整将容积率从0.6提升至2.28，打造集高标准工业厂房、科创孵化器、人才公寓于一体的复合型产业社区。项目总占地约9.3公顷、建筑面积18万平方米、总投资8.5亿元。政策工具上，依据《关于印发进一步推进工业用地提质增效实施细则的通知》（苏自然资发〔2021〕264号）与《省政府办公厅关于进一步推进工业用地提质增效的意见》（苏政办发〔2021〕103号）落实新上工业项目用地容积率低限；依据《江苏省自然资源厅关于推行工业用地“标准地+双信地+定制地”供应模式的通知》（苏自然资发〔2022〕12号），以“双信三即”模式打通堵点，将土地挂牌、规划许可、施工图审查等环节“串改并”，实现成交即发证、交地即开工、竣工即登记，审批周期压缩近60%。一期2026年8月27日开园，一期意向去化率已突破70%。2026年6月，江苏省自然资源厅发布首期《江苏省存量空间盘活焕新规划和土地政策应用案例集》，苏州入选案例占比超过三分之一。

上海复兴岛解决的是“规划未定、资产先闲”的问题。2025年12月17日，上海市规划和自然资源局印发《关于聚焦科创中心建设，推进存量空间资源盘活，支持复兴岛打造国际创新创业集聚区的规划资源指导意见》（沪规划资源详〔2025〕481号），将复兴岛划定为过渡型“综合发展区”，在不改变远期规划、不调整土地性质的前提下兼容科创研发、商务展示、租赁住房、便民服务等多元业态；同时由储备中心委托属地国企对存量工业建筑实施加固维修与局部改造，供科创企业入驻。截至目前，复兴岛80%土地已完成收储，累计整合收储24幅地块、约1313亩。这套“过渡型综合利用”机制的价值在于，把规划过渡期从“等待期”变成“收益期”。

国企角色重构：从建设主体到城市资产运营商

上述城市的样本共同指向一个结论：存量盘活的瓶颈在实施主体的能力结构，资金反倒排在其次。

中山投控集团对中山国际酒店的改造，示范了“管理先行于装修”的顺序。2025年6月，这家1986年开业的老牌酒店由中山投控集团旗下中山文旅投完成收购；接管初期未急于换招牌、搞装修，而是先落地面向市场的核心制度，理顺历史账务与合规审核。硬件上坚持“修旧焕新”，经营上以“双店协同、产业共生”联动富华门店，并联动集团康养板块延伸住宿、餐饮、康养一体化链条。昆山城投提出“城市美好生活运营服务商”战略定位，深圳深铁把文体场馆做成“深铁睿驰空间”这一可复制品牌，温州工业与能源集团以浙瓯公司为平台构建“工业遗存活化、品质商业繁荣、文化科技共生”的产业生态圈。三者路径不同，内核一致：把资产运营能力制度化、品牌化、可复制化。

结语

东屿电厂从“工业锈带”到“科普秀场”，用了六年、约18.5亿元，换来国家工业遗产、全国可复制经验、省级科普教育基地三重认证和一套可持续运营的内容体系。对地方国企而言，启示落在价值重估的方法论上：先算清资产底数，再做实原真性保护与功能置换，然后把运营前置到设计阶段，最后用制度工具压缩盘活周期。存量时代没有“一次性开发”的红利，只有“长期运营”的能力。