城市更新怎么干？快来学习可复制经验做法

实施城市更新行动可复制经验做法清单

（第一批）一、建立城市更新统筹谋划机制

（一）加强工作统筹和督查考核

1．北京市党委、政府主要负责同志亲自推动。在市委城市工作委员会下设城市更新专项小组，市委书记亲自谋划，市委副书记、市长任组长，小组内设有推动实施、规划政策、资金支持3个工作专班，负责部署年度重点工作，协调支持政策，督促工作落实。各区政府成立城市更新专项工作小组，统筹协调实施城市更新。

2．山东省潍坊市建立城市更新工作联席会议制度。市长为召集人，分管市长为副召集人，市发改、住建、工信、教育、财政、自资、文旅等19个市直部门单位和各区主要负责同志为成员，负责统筹推进城市更新工作，协调解决遇到的困难问题，形成上下协同、各司其职、统筹推进的工作机制。

3．宁夏回族自治区银川市强化城市更新工作考核。制定《城市更新绩效考评细则（试行）》，将实施城市更新工作推进情况纳入各部门年度工作考核体系，城市更新三年行动工作指挥部办公室会同市委、市政府督查室，通过不定期现场抽检项目进度、核查资料，分半年、全年对各成员单位工作进行赋分，计入绩效考核得分，动态监测城市更新实施成效。

（二）建立城市更新制度机制

1．辽宁省出台省级城市更新条例。《辽宁省城市更新条例》立足辽宁老工业基地城市特点，明确聚焦绿色低碳、便利宜居、保护传承、提升品质的目标要求，提出加强基础设施和公共设施建设、优化调整区域功能布局和空间格局、提升城市居住品质和人居环境、加强城市历史文化保护、增强城市安全韧性等主要任务，明确城市更新工作的组织机制、实施程序和底线要求。

2．重庆市统筹谋划城市更新制度、机制和政策。出台《重庆市城市更新管理办法》，明确城市更新的工作原则、工作机制、规划计划编制、项目实施等制度要求，针对城市更新多渠道筹资、土地协议出让、产权转移、产业升级、项目一体化开发运营等细化提出相关支持政策。

3．江苏省细化明确城市更新七大任务要求。印发《关于实施城市更新行动的指导意见》，聚焦当前城市发展中普遍存在的突出问题和短板，以化解“城市病”为导向，围绕七项重点工作任务推进城市更新，包括既有建筑安全隐患消除、市政基础设施补短板、老旧住区宜居改善、低效产业用地活力提升、历史文化保护传承、城市生态空间修复、城市数字化智慧化提升。

（三）将城市体检和城市更新紧密衔接

1．上海市开展市、区两级城市体检评估。建立由“体系构建—数据采集—计算评价—诊断建议—行动落实”等5个环节构建的城市体检闭环流程，全面查找存在的不足和问题，提出统筹城市规划、建设、管理，整体推动城市结构优化、功能完善、品质提升的工作方案、行动计划和具体项目。

2．重庆市开展城市更新专项体检。在中心城区江北区开展专项体检试点，增加了更新片区人口密度、开发强度等10项城市更新专项体检指标，辅助城市更新片区策划和项目实施方案的编制，建立“摸家底、纳民意、找问题、促更新”的城市体检成果运用模式和“边检边改”的工作机制，推动老百姓关心的问题限时解决。

3．湖南省长沙市把城市体检作为片区更新前置要素。坚持“无体检不项目，无体检不更新”，采取“六步工作法”，开展城市体检、完善组织机制、编制规划计划、分类实施更新、实施动态监测、发布宜居指数，将城市体检作为城市更新项目实施的立项前置条件，对症下药治理“城市病”。

（四）建立城市更新规划编制和实施工作体系

1．北京市建立“总体规划—专项规划—街区控规—更新项目实施方案”的城市更新工作体系。印发《北京市城市更新专项规划》，将专项规划作为落实总体规划的重要手段和指导编制街区控规、更新项目实施方案的重要依据，突出减量发展要求，细化提出首都功能核心区、中心城区等城市不同圈层更新的目标方向，统筹空间资源与更新任务、统筹规划编审与行动计划、统筹项目实施与政策机制、统筹实施主体与管理部门。

2．江苏省南京市探索全链条城市更新项目实施体系。构建“单元规划—体检评估—城市设计—特色片区—计划储备—方案设计—项目实施—监督管理—常态运营”的实施体系，整体谋划、系统推进城市更新。注重城市设计引导，划定特色更新片区，围绕城市体检评估出的问题针对性开展实施阶段的城市设计及更新策划，探索“城市设计—可研方案—规划方案—初步设计—施工图设计”的联动管理机制。

3．江西省建立城市更新规划编制体系。印发《江西省城市更新规划编制指南（试行）》，提出城市更新规划、城市更新行动计划、城市更新项目实施方案等的编制组织程序、主要内容、技术要点和成果要求，规范城市更新规划计划的编制和实施工作。二、建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续实施模式

（一）建立存量资源统筹协调机制

1．辽宁省沈阳市探索跨项目统筹运作模式。允许在行政区域范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一规划、统一实施、统一运营。对改造任务重、经济无法平衡的，与储备地块组合进行综合平衡，按照土地管理权限报同级政府同意后，通过统筹、联动改造实现平衡。如，将和平区太原街地区划定为城市核心发展板块，将板块内125公顷历史文化街区保护、101万平方米老旧小区改造、31个口袋公园等民生公益项目，与6个储备地块、10处低效用房项目进行组合开发，通过协议搬迁、先租后出让、带产业条件出让等多种方式，统筹进行跨项目运作实现收益平衡。

2．安徽省合肥市探索片区更新“肥瘦搭配”模式。将公共服务设施配套承载力与片区开发强度进行匹配，对收益率高低不同的项目进行“肥瘦搭配”，反哺片区内安置房、学校、党群中心等公益性项目建设。比如，卫岗王卫片区充分利用市场化运作机制，指定区属国有企业为片区土地一级整理单位，将轨道TOD项目、片区安置房、公益性项目建设等作为土地上市条件，支持区属国有企业竞得二级土地开发权，确保片区更新改造后公共服务有提升、公共空间有增加、公共环境有改善。

（二）通过长效运营收入平衡改造投入

1．四川省成都市探索全过程一体化推进模式。猛追湾片区按照“政府主导、市场主体、商业化逻辑”原则，由政府收储、租赁、利用既有房屋，引入实力强、资源广、经验丰富的社会力量作为运营商,探索项目策划、规划、设计、建设、运营一体化的投资运营模式,对项目实施整体规划、分步实施、商业运作，并大力实施优质资源“收、租、引”，对收储资产实施资产管理、运营管理、项目招引、业态管控，通过经营性收益平衡改造投入。

2．重庆市探索“政府+企业+居民”共同实施模式。戴家巷老街区更新由政府出资通过“微改造”方式开展区域环境提升，建设崖壁步道，国企平台公司征收部分房屋进行改造，引入文化创意、餐饮酒店等业态，使周边物业价值大幅提升，带动居民自发开展临街房屋装修，形成各具特色的小店。在改造中完整保留戴家巷外立面风貌，拆除建筑规模仅占5.6%，容积率由2.94降为2.82，区域运营收入约6—7年可收回房屋改造成本。

3．江苏省苏州市探索老菜场更新的“市集模式”。自2019年起，对38个城市老菜场进行改造，通过引入商业管理公司向产权人承租后，统一负责市集内部装修、设施设备维护、消防改造、软装设计、智慧系统和后期运营等工作，再以房屋租赁形式出租给经营户，通过业态提升收取租金及物业管理费保持收支平衡。改造后，老菜场成为环境优美的文创特色市集，增加书店、舞台、展览区、公共空间等设施，从以前的脏、乱、差华丽转身为具有烟火气的城市会客厅，成功探索老菜场文创化、生态化、网红化、智慧化发展路径。

（三）构建多元化资金保障机制

1.四川省成都市设立城市更新专项资金。对政府投资的城市更新项目，以直接投资方式予以支持，对城市发展需要且难以实现平衡的项目，经政府认定后采取资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式给予支持。如，在天府文化公园等城市重大功能性片区更新中，由市级财政向市属国有企业注资作为资本金；在历史建筑保护修缮中，市、区（县）两级财政按照7:3的比例给予70%—80%的投资补助；在老旧小区改造中，对已投放政策性开发性金融贷款且开工建设的部分项目，分类别、分标准给予贷款贴息。

2．安徽省铜陵市积极争取开发性金融机构支持。铜陵市政府与国家开发银行安徽省分行签订战略合作协议，获得对6个城市更新片区项目的一次性授信46.18亿元基准利率下浮贷款，贷款资金已到位13.3亿元，用于支持老旧城区改造提升、市政基础设施建设、生态环境治理、公共服务设施配套完善、历史风貌保护和文化传承等多个重点领域。

3．上海市设立城市更新基金。为广泛吸引社会力量参与城市更新，上海地产集团联合招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等多家房企和保险资金成立800亿元基金，定向投资城市更新项目，促进城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。

4．山东省潍坊市减免城市更新项目行政事业收费。对纳入城市更新重点项目库的项目，免征城市基础设施配套费等各类行政事业收费，对电力、通信、市政公用事业等企业适当降低经营性收费。

（四）建立多元主体协同参与机制

1．江苏省苏州市吸引社会力量参与城市更新。引入城市“合伙人”机制，通过赋予实施主体规划参与权、混合用地模式、给予适度奖励等手段，撬动市场主体参与积极性，构建政府引导、社会参与、市场运作、多方协同的工作机制。

2．重庆市九龙坡区开展“三师”进社区行动。以“党建引领、基层推动、群众点单、专业把关”为思路，统筹开展规划师、建筑师、工程师进社区行动，通过“居民提议—群众商议—社区复议—专业审议—最终决议”的工作机制确定城市更新方案，提升群众的参与度、支持率和获得感。

3．江苏省南京市推动城市更新共商共建共享。小西湖历史风貌区更新项目根据风貌区空间格局及产权关系，以院落和单栋建筑为单位，采用小尺度、渐进式和“一房一策”等方式微改造，在保留原有居住功能及院落形态的前提下，居民自主选择空间功能，全过程参与公共空间设计并合作建设，共商共建共享城市更新。三、创新与城市更新相配套的支持政策

（一）完善土地政策

1．上海市完善零星用地整合利用方式。同一街坊内的地块可以在相关利益人协商一致的前提下进行地块边界调整，如将城市更新地块与周边的边角地、夹心地、插花地等无法单独使用的土地合并，以及在保证公共要素的用地面积或建筑面积不减少的前提下，对规划各级公共服务设施、公共绿地和广场用地的位置进行调整。

2．重庆市鼓励用地指标弹性配置。给予增加公共服务功能的城市更新项目建筑规模奖励，有条件的可按不超过原计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持。如，在沙坪坝区和坪山社区整治提升项目中，运用住房成套化改造的相关支持政策，对原有D级危险房屋进行拆除后增容扩建约1300平方米，增容面积用于完善房屋使用功能、新建底层社区配套服务用房等。

3．湖北省黄石市给予存量用地用途转换过渡期政策。鼓励利用存量土地资源和房产发展文化创意、医养结合、健康养老、科技创新等新产业、新业态，由相关行业主管部门提供证明文件，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以5年为限，5年期满或转让需办理用地手续的，可按新用途、新权利类型，以协议方式办理用地手续。

（二）优化审批流程

1.北京市简化简易低风险工程建设项目审批要求。对于社会投资、符合低风险等级、地上建筑面积不大于10000平方米等条件的建设项目，纳入“一站通”系统，可“一表式”完成立项、建设工程规划许可申办等手续，精简审批事项、压缩审批时限，为社会主体参与更新改造提供便利。

2.河北省唐山市分类制定简化审批流程方案。采取打包审批、联合审批、联合验收等方式简化房屋建筑、市政基础设施审批环节，针对更新单元中的新建工业项目和重点项目、特殊项目分类制定简化审批流程方案，逐步推进城市更新审批事项同级化。

3.湖北省黄石市建立城市更新项目审批“绿色通道”。对于配建公共设施或房屋改造的项目，免于办理建设工程规划许可。建设项目按照“先建后验”的规定办理施工许可，相关部门同步介入工程质量、安全、消防监管。

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（第二批）一、坚持城市体检先行

（一）一体化组织推进城市体检和城市更新工作

1.河北省建立“城市体检、城市更新、城市设计”统筹推进工作机制。成立分管副省长任组长、住房城乡建设部门牵头、多部门协同的城市更新工作领导小组。印发《城市体检（更新、设计）包联实施方案及三年行动计划》，将城市体检、城市更新、城市设计作为一体推进内容，建立分级责任机制，明确省市县牵头部门、技术团队和专家顾问的包联职责，分市县确定年度重点任务，统筹做好城市体检成果转化、城市更新政策机制探索、精细化城市设计引导等工作。

2.辽宁省沈阳市建立城市体检与城市更新统一部署协调机制。将城市体检工作领导小组整合至城市更新工作领导小组统一领导，书记、市长任双组长，市城乡建设局牵头，相关部门共同参与。建立常态化体检评估制度，市直部门、区政府、街道、社区设立“体检联络员”，分级组织开展城市体检，生成城市更新项目清单，纳入城市建设年度计划统筹安排，领导小组办公室负责跟踪调度落实情况。

（二）把城市体检发现的问题短板作为城市更新的重点

1.江西省建立城市体检成果转化的工作机制。印发《关于加强城市体检成果转化工作的指导意见（试行）》，要求各市县一体化推进城市体检与城市更新工作，结合城市综合体检、专项体检和城市更新摸底调查，识别住房、小区、社区、街区、城区层面的问题短板，分轻重缓急形成当年问题整治清单，提出下一年城市规划建设管理项目建议清单，并将一体化推进情况纳入政府年度考核。

2.天津市建立“城市体检发现问题、城市更新解决问题”的闭环工作机制。将城市体检与城市更新规划计划、方案策划等衔接，完善城市体检指标体系，依托第一次灾害普查数据底图和天津数字住建平台，分层级查找城市问题短板，编制城市更新五年行动计划，针对性提出城市更新目标，系统制定5项提升计划、16项更新工程。各区依据城市体检查找出的短板弱项，编制区级城市更新规划、行动计划，分类细化更新内容和改造要求，策划生成一批城市更新项目并推动实施。

3.浙江省宁波市明确城市更新片区（街区）体检和策划方案编制要求。制定《宁波市城市更新片区（街区）体检和策划方案编制技术指引（试行）》，建立“街区体检—街区策划—意见征求—审查备案—成果公告”的工作流程，构建街区特色体检指标体系，指导查摆街区短板问题，挖掘更新潜力和多方主体需求，统筹编制街区更新策划方案，明确更新目标任务、实施方式、项目库，提出城市设计指引以及规划调整、土地出让、投资运营等建议。 二、发挥城市更新规划统筹作用

（一）建立面向实施的城市更新规划体系

1.宁夏回族自治区建立“专项规划—年度实施计划—单元（片区）策划方案—项目实施方案”的城市更新规划体系。制定《宁夏回族自治区城市更新技术导则》，明确城市更新各级规划的定位和内容。其中，城市更新专项规划确定城市更新目标策略和总体任务，是政府核准重大项目、安排投资、制定政策的重要依据。城市更新年度实施计划确定城市更新年度目标指标、任务和重点项目；城市更新单元（片区）策划提出单元更新内容和规模、规划调整建议、具体项目划定等内容；城市更新项目实施方案细化明确项目更新方式、供地方式、投融资模式、可行性研究、建设运营方案等内容，作为后续立项、用地、规划等审批的依据。

2.四川省成都市建立“市级总体规划—区级专项规划—单元实施规划”的城市更新规划体系。《成都市“中优”区域城市有机更新总体规划》确定城市更新总体规模、近远期目标、更新对象、实施模式和规划控制指标，划定重点更新单元。区级更新专项规划以区域评估为基础，细化提出更新目标和规模、统筹实施模式、公益性设施建设等内容。更新单元实施规划明确单元内地块用地性质、开发强度、空间形态、配套设施、实施时序等内容。

（二）编制城市更新专项规划和年度实施计划

1.辽宁省沈阳市出台城市更新中长期规划。《沈阳城市更新专项总体规划（2021—2035）》系统梳理城市问题短板和资源潜力，提出城市更新近远期工作目标，划定重点、一般、储备三类更新片区，建立“深化体检—多元协商—规划设计—项目包装—分类实施—持续运营”六步实施程序，分类细化老旧小区、完整社区、低效空间、历史文化保护、公共空间完善、基础设施等更新策略，明确更新组织实施、支持政策、资金筹措等保障举措。

2.江西省南昌市出台城市更新五年期规划。《南昌市城市更新建设规划（2021—2025年）》明确城市更新总体目标、实施策略和各类专项行动，划定重点更新片区，提出片区内更新目标任务，分区县明确更新指引，建立重点项目库，细化提出项目更新方式、功能业态、责任主体、资金筹措、实施时序等。

3.山东省烟台市逐年编制城市更新实施计划。依据《烟台市城市更新专项规划》，结合城市体检问题清单，围绕城市更新六大任务，逐年制定城市更新片区、单元、项目三级清单，明确项目概况、责任主体、建设年限、年度任务、资金来源、年度投资额等，将城市更新年度实施计划完成情况列入市委重点工作“红黄蓝”考核内容，对综合评价较好的区市给予奖补资金倾斜。三、强化精细化城市设计引导

（一）将城市设计作为城市更新的重要手段

1.浙江省宁波市依据城市更新片区策划方案和城市设计调整控制性详细规划。《宁波市城市更新办法》规定，结合城市更新片区策划方案开展城市设计研究，提炼更新片区环境特征、历史文脉、空间形态等要素，重点针对城市空间组织、公共空间体系、历史文化保护、慢行系统、建筑高度、景观风貌、街道界面等内容提出管控引导要求，评审通过后的片区策划方案和城市设计成果，作为控制性详细规划优化调整的依据。

2.浙江省衢州市以城市设计引导城市更新项目实施。片区更新规划通过城市设计，明确片区更新规模、总体风貌、用地性质、规划指标、配套设施、产业布局等要求，将城市规委会审核通过的片区更新规划作为控制性详细规划调整依据。在项目实施过程中，编制更新项目“设计+运营”方案，明确项目策划、规划、设计、管理、运营一体化实施路径，有效指导项目实施。

（二）优化适用于存量更新的建设工程审批管理程序和技术措施

1.四川省成都市优化城市更新项目实施方案审查程序。分级优化项目实施方案审查流程，对于已纳入城市更新试点的项目，以及涉及历史文化保护、重要地段片区更新等项目，建立“区（市）县审查、市级部门审查、市城市更新领导小组审定”流程。对于其他片区更新项目实施方案，建立“区（市）县审查、市级部门备案”的简化流程，压缩项目审查周期，加快项目投资建设改造进度。

2.北京市完善既有建筑改造项目消防设计技术要求。印发《北京市既有建筑改造工程消防设计指南》（2023年版），明确既有建筑修缮、建筑立面改造、内部装修、建筑局部改造、建筑整体改造等不同改造工程的消防设计要求，强调既有建筑改造实施前应组织开展消防评估，细化评估内容和要求，指导建设单位科学合理编制改造方案，确保改造工程同步提升消防安全水平。四、创新城市更新可持续实施模式

（一）完善存量用地管理政策

1.湖南省长沙市加强城市更新土地要素保障。印发《关于加强城市更新片区土地要素保障的通知》，明确城市更新片区（单元）内经营性用地可实行带方案挂牌出让方式供地；城市更新片区范围内边角地、夹心地、插花地等零星经营性用地可采用协议出让方式供地；开发价值低、不能实现经济平衡的更新片区，可联动属地辖区内其他出让地，通过带条件、带方案挂牌进行综合开发。

2.北京市完善存量建设用地盘活利用政策。印发《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》，鼓励产业用地混合利用，单一用途产业用地内可建其他产业用途和生活配套设施的比例不超过地上总建筑规模的30%。完善土地利用方式和年限，可采取协议出让、先租后让、租赁、作价出资（入股）或保留划拨方式使用土地（再利用为商品住宅的除外），支持以弹性年期供地，结合规划情况合理约定土地出让年限。

（二）健全城市更新多元投融资机制

1.河北省唐山市安排专项资金对城市更新给予支持。出台《城市更新财政资金管理办法》，明确市级财政安排专项资金，对老旧小区改造、完整社区建设、公共服务设施完善等政府投资类更新项目，采用直接投资方式支持；对因城市发展需要、自身难以平衡的片区更新项目，采取资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式支持。目前，市财政已统筹安排5.8亿元专项资金支持城市更新项目。

2.山东省烟台市争取政府专项债支持城市更新。将城镇老旧小区改造、地下管网改造、重大基础设施建设等更新项目分类打包、整体策划，形成稳定收益渠道，积极争取发行地方政府专项债。2023年，对12个城市更新项目发行政府专项债，发债总额21.8亿元、期限15—30年、年利率2.68—3.3%，发债后每半年还一次利息，债券到期后再还本金。

3.江苏省苏州市争取中长期低息贷款支持古城保护。苏州市政府与国家开发银行签署500亿元战略合作协议，采用“政策性开发性金融工具+银行贷款”投贷联动模式推动古城保护。如苏州历史文化名城高质量保护和提升利用工程一期项目，国家开发银行牵头组建208亿元银团，贷款期限40年，重点支持历史建筑保护修缮、老旧片区改造提升、基础设施建设、产业载体培育等。

4.陕西省西安市设立城市更新基金。由西安财金公司发起并认缴出资、市财政给予资金补充，设立100亿元城市更新引导母基金，采用母子基金模式，吸引国有企业、建设开发运营企业、投资机构等参与子基金投资运作，重点支持片区综合更新、老旧街区改造、产业园区建设等项目。母基金对单个子基金投资金额不超过子基金规模的20%，充分发挥母基金引导作用，带动社会资本参与。目前已立项审批首批子基金8个，合作筹资280亿元，预计带动项目投资超过1400亿元。

（三）建立多主体参与机制

1.北京市组建城市更新联盟带动多行业参与。由中国建设银行、中建集团、中粮集团、首开集团、万科集团、国家开发银行等12家单位发起，组建涵盖城市规划、设计、建设、运营、材料供应、科技创新等全链条100多家企业参与的城市更新联盟,采用市场化运作、实体化经营方式，建立政企协同的联系纽带,全过程提供城市更新规划、建设、管理、金融等专业指导和服务。

2.重庆市开展“三师进企业、专业促更新”行动。建立“三清单一平台”，以三师（规划师、建筑师、工程师）、意向企业、潜在合作项目三张清单为基础，搭建集城市更新项目、企业、三师、金融产品、招商运营信息于一体的城市更新资源信息平台，定期更新并向社会公开，建立政府引导、市场运作、专业促进的长效联动机制，解决社会企业参与城市更新项目“最后一公里”问题。行动首批招募三师164人、吸引意向合作企业76家，促成99个城市更新项目合作。

3.浙江省杭州市探索多方融合、多元参与的社区更新模式。在既有住区更新中，通过整合多方资源，协同社区、居民、企业多元力量，打造共建共治共享的社区幸福共同体。如滨江区缤纷社区打破原建制社区行政边界，将原三个社区的党支部联建成为社区大党委，集中统筹原有小散空间，按照统一规划、建设、运营标准整合利用，以居民“自治+众筹”方式实现165个多层住宅单元加装电梯全覆盖，改造底层楼道空间用于邻里公共交往客厅，区级国有企业无偿提供存量用房用于补充社区公共服务，辖区内民营企业参与社区食堂运营，共同为居民提供全生命周期、全生活场景的社区服务。

4.山东省青岛市以居民协商方式推进更新实施。在城镇老旧小区、城中村等片区更新改造中，改前问需于民，一村一策制定补偿方案，确定安置区选在哪、怎么建、好不好。改中问计于民，成立群众质量监督小组参与更新全过程，组建法律团队提前介入，协助破解房屋类型多样、土地界限不清、“一地两证”等难题，城市未发生一起因征迁引起的重大社会矛盾纠纷。改后问效于民，居民满意度达85%以上方可进行竣工验收，并结合居民意见反馈进一步落实整改。

（四）探索运营前置和全流程一体化推进模式

1.江西省景德镇市探索陶瓷文化保护与文旅产业发展良性互动的历史文化街区保护利用模式。陶阳里历史文化街区加强陶瓷工业遗存整体性保护，通过窑址考古挖掘、里弄保护、院落修缮、文化记忆整理方式，保留街区格局肌理和特色风貌，盘活利用存量建筑，采取“环境提升+设施优化+文化注入+产业带动”模式，植入酒店民宿、陶瓷教育研学、非遗技艺展示、餐饮娱乐等文旅功能，打造文化交流、艺术展览、商业消费一体化公共文化空间。2023年前三季度接待游客360万人次，带动旅游消费5亿元。

2.重庆市探索微更新一体化运营方式推进老旧街区改造。渝中区山城巷更新项目由运营企业通过招标方式获得15年特许经营权，出资7500万元实施街巷房屋修缮、风貌提升、设施完善等微改造，在保留原住民和街区生活烟火气基础上，采用自营和联营等方式植入民宿、餐饮、文化艺术、文创零售等新业态，成立“巷委会”推动街巷居民共商共建。目前，街巷日均营业收入约5万元、节假日高峰期约8万元，逐步成为都市打卡地，实现老旧街区的活力焕新。

3.广东省深圳市探索私营企业趸租运营方式推进城中村改造。龙华区元芬新村改造项目由政府出资改造提升市政、环卫、绿化、消防等公共环境，市场运营主体与村集体签订13年长期合同，统一向村民收储房源，推进整村规划、全面改造、空间重塑、风貌提升，打造符合年轻人需求的租赁社区，持续提供专业化社区管理服务，通过房屋租金及增值服务反哺村民房屋租金和运营成本。

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（第三批）一、建立城市更新工作组织机制

（一）成立城市更新管理部门

1.湖北省各市（州）均成立城市更新专门管理部门。武汉市率先成立住房和城市更新局，作为市政府工作部门，负责组织研究城市更新重大问题，拟定全市城市更新重大政策、统筹协调城市体检、编制城市更新专项规划和年度安排，牵头建立城市更新工作机制、配合财政部门安排使用和管理专项资金等工作，其他16市（州）参照武汉市机构、职能等组建住房和城市更新局，于2024年7月全部完成挂牌。

2.石家庄市成立城市更新事业单位。石家庄市城市更新促进中心是市政府直属事业单位，负责拟订城市更新规划、计划和建议并组织实施，推动政府投资代建项目建设，以及承担国家政策性资金项目的审核报批等事务性工作和城市更新项目招商引资协调、服务等工作。

（二）加强城市更新工作考核

安徽省、江苏省加强城市更新绩效考核和资金激励。安徽省将城市更新工作推进情况纳入省政府对各城市政府的目标管理和绩效考核，考核内容包括城市更新体制机制建立、方案制定、项目建设、经验推广等方面，对考核优秀的城市予以通报表扬和资金激励，对考核末位的城市予以约谈。江苏省对各城市实施城市更新行动成效进行综合评价和激励，对成效明显的城市在申报中央预算内投资计划、安排省级财政专项资金等方面予以倾斜，优先支持发行地方政府专项债券用于老旧小区改造。

（三）开展省级城市更新试点工作

浙江省、山东省开展省级城市更新试点。浙江省选取34个市（区、县）、52个片区、72个项目开展试点，试点城市重点探索开展城市体检评估、城市更新规划设计管理制度建设，试点片区重点探索开展片区城市设计，明确片区目标定位、更新方式、土地利用、开发建设指标、配套设施建设等要求，试点项目重点探索编制项目实施方案，明确更新方式、实施主体、设计方案、资金统筹和运营等要求。山东省选取34个片区开展试点，涵盖老旧街区、老旧商圈、交通枢纽、城乡结合部等多种更新片区类型，将资源价值、主体意愿、规划指标、资金测算、底线要求等纳入片区进行统筹谋划，实现片区空间品质提升、居住条件改善、产业形态再造、项目长期运营等多元目标。二、完善城市更新法规和标准

（一）出台城市更新地方性法规

台州市、郑州市、石家庄市、玉溪市出台城市更新条例。《台州市城市更新条例》明确城市更新的工作目标、原则和要求，建立政府、市场主体、公众、专家等多方参与机制，构建城市更新专项规划、片区策划方案和项目实施方案的实施体系，提出灵活方式供地、土地用途转换、工程审批、多元化筹资等政策保障。《郑州市城市更新条例》提出提升居住品质、盘活低效资源、塑造城市风貌、完善城市功能、改善生态环境品质、提升城市韧性等重点任务，明确城市更新的工作协调机制、规划和计划编制、实施程序、政策保障、监督管理等要求。《石家庄市城市更新条例》提出历史文化保护、市政设施改造、老旧小区改造、城中村改造、老旧厂区改造、老旧街区改造、产业园区更新、公共空间改造等重点任务，明确审批绿色通道、资金支持、规划土地政策等支持措施。《玉溪市城市更新条例》提出居住、产业、设施、公共空间、区域综合、其他6项城市更新任务，明确城市更新专项规划、年度计划和项目实施方案等编制程序、实施路径以及规划、土地、财税、金融等支持政策。

（二）制定城市更新相关标准和导则

1.河北省明确城市更新全过程技术要求。《河北省城市更新工作指南（试行）》提出本地区地级和县级城市的城市更新主要任务，明确省市县三级工作组织机制的主要架构和工作职责以及城市更新规划、单元策划、年度实施计划和项目库的编制内容、审批程序、实施机制等要求，细化项目建设方案编制、审查决策、组织实施、竣工交付、运营管理等技术要点。

2.苏州市积极引导城市微更新工作。《苏州市城市微更新建设指引（试行）》围绕宜居住区、口袋公园、活力街巷、魅力街角、特征空间、艺术空间6类空间，分类提出微更新目标、内容和技术指引，明确“政府引导、多方参与”，“基层主导、社区共治”，“政府引导、企业参与”，“社会组织主导、多方共建”4种微更新模式以及营商引导、公众参与、维护管理等配套政策，推动城市微更新工作。

3.南京市明确既有建筑加固改造工程设计和技术审查要求。《南京市既有建筑加固改造结构设计导则（试行）》提出既有建筑修缮、改造和加固应遵循先检测、鉴定，后设计施工与验收的原则，细化既有建筑检测与鉴定、加固改造设计、消能减震和抗震加固设计、改造设计施工等技术指引。《南京市既有建筑加固改造工程施工图设计文件技术论证和审查指南（结构专业）（试行）》提出既有建筑加固改造工程审查的原则和审查要求，明确结构专业报审所需的技术性文件内容以及施工图设计、结构计算书和检测鉴定报告等技术深度要求。三、完善城市更新推进机制

（一）一体化推进城市体检与城市更新

1.天津市依据城市体检结果确定老旧房屋改造任务。在城市体检中增设“疑似城市C、D级危险住房的住宅数量、存在安全隐患自建房数量、需要更新改造的住宅老旧电梯数量”等特色指标，全面查找房屋安全耐久、功能完备、节能改造等方面问题，依据城市体检结果，在城市更新行动计划中提出老旧房屋改造工程，形成城市更新任务并分解落实到各区和各部门。

2.宁波市结合城市体检划定城市更新先行片区。结合城市体检，从土地权属、历史地籍、人口分布、经济产出、建设年代、建设强度等多个维度，全面梳理分析需更新的社区、城中村、产业园区、历史文化资源、滨水空间等6类存量空间，形成存量资源一张图，将城市体检中的问题清单、整治清单落实到城市更新专项规划，划定55个城市更新先行片区作为近期工作重点，引导分区分类进行更新改造。

3.唐山市探索片区体检推进更新工作机制。搭建城市空间、人口、经济、业态等城市体检基础数据库，建立涵盖功能业态、建筑更新、基础设施、道路交通、环境景观、文化特色等6方面81项片区体检指标体系，开展老旧商业街区、老旧厂区、老旧街区等片区体检，统筹分析片区体检结果、居民诉求、存量资源、产业发展等情况，确定片区更新的目标和重点，编制片区更新实施方案，充分利用产业策划和城市设计手段，谋划提出城市更新项目。

（二）建立城市更新专项规划编制和实施体系

1.郑州市、潍坊市编制城市更新规划，统筹存量资源更新改造。《郑州市城市更新专项规划（2023—2035年）》对全市存量空间进行全局性、系统性安排，确定城市更新目标、策略、空间布局和分区分类指引，明确低效产业盘活、传统商圈改造、历史文化保护、城市防灾减灾、人居环境建设、公共空间提升6方面更新策略，划定城市更新3大战略区域和10大重点区域，提出城市更新6大行动和24项工程。《潍坊市城市更新行动规划》紧密衔接城市体检，识别城市更新潜力空间，划定63个城市更新单元，分类提出安全韧性提升、精致街道治理、绿道网络建设、活力水岸重塑、美好社区缔造、潍州名片擦亮6大专项行动，形成38项重点任务和项目。

2.成都市编制更新单元实施规划，加强资源统筹和产业策划。《成都市城市更新建设规划》划定78个重点更新单元和119个一般更新单元，由各区政府组织编制更新单元实施规划，注重结合“收、租、购”等策略整合空间资源，加强业态运营策划，有序引导项目实施。如八里庄工业遗址更新单元规划梳理存量资源权属和使用情况，开展产业策划，编制建设运营方案，匡算拆迁面积与成本，明确各项目的投融资和运营模式，提出用地功能、道路、公共服务配套等控制性详细规划调整建议。

3.北京市明确城市更新实施方案编制技术要求。《北京市城市更新实施方案编制工作指南（试行）》明确城市更新实施方案是推动存量空间资源高效利用和城市功能提升的综合性方案，由统筹主体、实施主体依据相关国土空间规划、各类行业规划和项目更新需要编制，内容包括用地规划条件、建筑设计与改造方案、土地利用方式、未登记建筑处理、项目实施安排、资金测算、运营管理等，根据项目类型特点及实施主体要求可增加内容和附件，实施主体依据审查通过的实施方案申请办理投资、土地、规划、建设等行政许可或者备案，由各主管部门依法并联办理。

（三）加强城市更新项目实施管理

1.上海市建立市、区两级城市更新项目入库管理机制。《上海市城市更新项目库管理办法》明确实行城市更新项目常态化入库申报和动态管理机制，各区政府结合城市体检报告，拟定城市更新项目，纳入区级项目储备库，组织为具备实施条件的项目编制入库方案并申报纳入市级项目库。市更新办组织专家评审、部门联审，研究项目实施路径和支持政策，提出项目入库批复意见，进入市级项目库可享受规划、土地、融资、建管、运营等政策支持。

2.河南省建立省级城市更新项目管理信息系统。《关于做好城市更新项目谋划储备工作的通知》明确城市更新项目谋划的原则和重点，建立全省统一的城市更新项目管理信息系统，要求各地坚持片区统筹、“打捆”实施原则，系统谋划城市更新项目，按照谋划一批、储备一批、实施一批的滚动机制，做好项目审查、入库、动态管理。四、优化存量资源盘活利用政策

（一）鼓励土地复合利用、建筑功能转换

1.北京市明确用地功能混合要求。《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》提出在规划编制阶段，依据街区定位和特点划定不同主导功能分区，对不同实施程度的街区分别明确街区功能混合引导重点。在规划实施阶段，采取正负面清单的方式明确各类用地允许、禁止兼容内容和比例要求，如对居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业用地，明确兼容功能的地上总建筑规模不超过地上总建筑规模的15%。在建筑更新阶段，细化存量建筑用途转换的正面清单和转换规模比例管控要求，鼓励各类存量建筑转换为市政交通基础设施、公共服务设施、公共安全设施。

2.苏州市支持存量建筑功能转换。《苏州市关于促进存量建筑盘活利用提升资源要素利用效益的指导意见》支持各类实施主体利用存量建筑发展新产业新业态，提升公共服务功能，允许临时改变建筑使用功能，建立功能转换正负面清单，保持土地使用权和土地用途5年过渡期不变，明确在5年过渡期内免征缴相关土地收益，5年过渡期满后可恢复原功能、按年缴纳土地收益继续使用、一次性补缴地价款、永久调整用地性质等。

（二）优化容积率奖励、产权管理机制

1.海南省、成都市对城市更新项目实施容积率奖励。海南省明确城市更新中新增补占地面积在300平方米以下的市政基础设施和公共服务设施不计入容积率，不独立占地的公共服务设施不计入容积率，用地单位自愿将经营性用地用于建设绿地、广场、停车场等开敞空间的，在保障无偿开放使用前提下，可按照占地面积1:1的比例折算为建筑面积，作为奖励面积不计入容积率。成都市对城市更新项目中保留历史建筑、工业遗产、额外提供公共服务设施、增设电梯消防设施等不计入容积率。

2.武汉市、南京市完善城市更新产权管理政策。《武汉市关于做好城市更新中保留建筑不动产登记的若干意见（试行）》针对不同更新方式制定相应的产权归集及不动产登记路径，明确不动产首次登记、转移登记、变更登记3种不动产登记方式，便于实施主体灵活选择。《南京市住宅类危房治理项目规划审批与不动产登记管理工作意见》分类明确维修加固类、征收拆除类、翻建类住宅危房改造的规划审批和不动产登记要求，细化项目实施前期准备、方案确定、不动产登记3个阶段的产权办理程序和路径。五、构建城市更新多元投融资机制

（一）加大地方政府资金投入

1.江苏省出台“城新贷”财政贴息政策。《江苏省“城新贷”财政贴息实施方案》提出按照政府引导、免审即享、总额控制、严控风险的原则，对城市更新重点领域和建筑市政基础设施领域设备更新中长期贷款给予总计4亿元的1个百分点省级财政贴息，引导金融和社会资本加大对城市更新领域的支持力度，鼓励设区市、县（市）对享受省级贴息的项目给予配套贴息。据测算，按1个百分点进行贷款贴息，贷款企业可减少利息负担1/3左右，省市联动则可减轻利息负担2/3以上。

2.重庆市发行政府专项债支持城市更新。把政府专项债作为城市更新重要资金来源之一，强化城市更新项目常态谋划和动态储备，挖掘项目长效收益，做好“肥瘦搭配”，加强各类资金整合投入。如渝中区近三年共发行城市更新专项债包13个、发债总额83.3亿元，10—30年期，利率2.71%—3.3%，撬动区域固定资产投资约120亿元，形成投资拉动力，持续推动城镇老旧小区改造、风貌保护、“两江四岸”治理提升、地下管网改造、重大基础设施建设等城市更新项目实施。

（二）组织金融机构、社会资本多渠道融资

1.河南省整合多种金融工具支持城市更新。出台《关于金融支持城市更新行动的意见》明确城市更新8大类金融支持领域，搭建政企银沟通平台，积极引入银行等金融机构，建立项目对接机制，鼓励金融机构在贷款规模上给予专项支持，探索将项目主体未来收益权作为担保方式，支持区域统筹平衡项目融资，开辟优先审批、特事特办、减利让费等授信绿色通道。2024年上半年，通过金融机构预审的城市更新项目114个，有88个项目获得金融机构批复，累计投放贷款216.62亿元。

2.江西省引导开发性、政策性金融机构支持城市更新。组织各地市精准谋划一批开发性政策性金融支持项目，形成项目库，支持开发性政策性金融机构提前介入，协助开展项目实施方案编制，探索通过资产注入（转让）、贷款贴息、运营权收益权质押、所有权使用权分离等方式，以及通过多功能混合利用、多业态融合经营、多主体共同出资等方法扩充项目经营性资产和现金流，提升融资保障能力。2023年有500余个项目与开发性政策性金融机构对接，170余个项目获批超200亿元贷款额。

3.南通市设立城市更新资金超市。由市住建、发改、财政、金融等7部门作为超市主办方，开展资金超市实体化运营，组织各类金融机构、社会组织和个人等资金供应方以及项目实施主体、专业经营单位等资金需求方入驻，涵盖财政资金、银行融资、社会资本和个人出资4类资金商品。资金超市主要提供政银企信息沟通对接、政策解读和项目资金申报、项目储备摸排和预先论证、优化资金申报审批流程、跟进项目资金落实情况等5项服务。六、探索城市更新多方参与机制

（一）鼓励央企、国企参与实施

1.天津市建立城市更新与低效闲置国有资产盘活联动机制。由市住建委、国资委建立国资系统城市更新项目联席会议机制，结合城市体检工作，定期梳理国有闲置低效资产规模、现状和分布情况，明确闲置资产类型和问题，编制全市优化生产力布局方案，形成市属国企盘活项目台账，逐项分析资产闲置原因并提出盘活方案，针对基础设施、配套服务不全等问题，聚焦民生改善、产业发展和载体建设，谋划实施一批国有资产更新改造项目，激发国有企业沉淀资产，推动城市完善功能、提升品质。

2.北京市支持中央企业开展城市更新全链条资源统筹。引导中央企业发挥集团产业链协同优势，增强在公益性、战略性更新领域的支撑保障作用。如石景山西部片区由中央企业统筹开展全域型更新，通过对更新片区进行全要素评估诊断，全面盘点片区存量资源，开展分阶段更新策划，定制更新模式和项目组合方式，统筹长短期、轻重资产项目，整合企业内外部产业资源开展招商，拓展营收途径，推动片区内资金自平衡，促进城市更新投-建-运-管全链条资源协同，实现城市与产业发展良性互动。

3.鄂尔多斯市鼓励国有企业统筹实施街区更新。以国有企业为主导，对老旧街区通过市场化运营方式实施更新。如东胜区1980老街区项目由区属国有企业统一返租、统一规划、统一改造，引入酒吧餐饮等业态，通过多元化运营盘活商业价值，带动街区原住民主动将闲置房屋委托国有企业统一管理，共盘活房屋94套。

（二）引导经营主体市场化运作

1.重庆市通过专业化运营提升城市公共空间活力。经营主体对城市更新项目进行投资、建设、管理、招商、运营和维护一体化运作，政府提供相关政策支持，提升城市空间品质和消费活力。如南岸区开埠遗址公园项目以“保护修缮+公共服务+活动策划”的方式，对闲置的立德乐洋行旧址等8栋文物建筑、2处历史建筑和2.3万平方米的公共空间进行修缮和活化利用，建设文化艺术中心、青少年活动空间、开放景观阳台等设施丰富公共文化生活，引入研学培训、特色餐饮、文化创意、艺术集市等新型业态，与城市公园有机融合，为市民提供研学、运动、艺术活动等公共服务3000余次，打造城市新地标和消费新场景。

2.合肥市探索国有企业一体化运营推进老旧厂区改造。鼓励国有企业以市场化方式改造老旧厂区，打通老旧厂房改造的建设审批堵点，形成功能混合、业态融合的更新路径。如合柴1972文创园项目由国有文化创意企业负责项目建设策划、招商运营、艺术策展、活动策划、资产配置等一体化管理，保留原柴油机厂（监狱劳改工厂）老旧厂房建筑风貌和厂区肌理，引入展览、文创、新媒体等多样化业态，通过申请政府专项债、经营性地块租售、自持物业经营收益实现项目资金平衡。

（三）优化公众参与路径方法

1.黄石市优化城市更新议事协商机制。建立点单式改造、设计师进小区、居民监督队、产权资产先移交后改造等联动模式，创新区政府、社区、居民、参建单位四方联动以及第三方成效评估等验收程序，引导居民、党员、企业、物业代表成立民主协商组织参与更新改造，实现人民城市人民建。

2.威海市建立首席街长制陪伴式更新。实行“一街区一街长”的公益陪伴街区更新模式，选聘具有专业素质且愿意常驻威海的设计师担任首席街长，密切关注街区商户、市民、游客和实施主体等多方需求，持续跟进街区更新项目的设计、施工、业态引入和运营管理全过程并提出意见，实行陪伴式微更新、微改造。

3.扬州市创新街区原住民“收储租”更新模式。由街道将优质街区资产先行收储，鼓励居民将闲置资产返租给街道并签订10—20年房屋租赁协议，每3年租金递增10%。街道出资或通过招商方式对租赁的危旧房屋进行恢复性修缮，属地居民全过程参与房屋修缮，自主决定后续业态选择和经营模式。如扬州市仁丰里历史文化街区更新项目，已收储仁丰里沿街民房42处，营运非遗项目21个，引导街道和居民签订租赁合同进行活化利用，带动居民原地居住、经营。